LMNP : ce qui a changé, et ce qu’il faut savoir en 2026
La location meublée reste un des moyens les plus efficaces de percevoir des loyers peu imposés. Mais deux réformes récentes ont changé la donne : l’une sur la revente, l’autre sur les meublés de tourisme.
Ce qu’il faut retenir
- Deux régimes : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, et le réel, qui déduit charges et amortissements.
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf pour certaines résidences de services.
- Depuis les revenus 2025, les meublés de tourisme non classés n’ont plus qu’un abattement de 30 %, jusqu’à 15 000 € de recettes.
- Le bon choix dépend désormais aussi de quand, et si, vous comptez revendre.
LMNP : de quoi parle-t-on ?
Vous êtes loueur en meublé non professionnel tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer. Au-delà des deux seuils à la fois, vous devenez loueur professionnel, avec d’autres règles.
Les loyers d’une location meublée ne sont pas des revenus fonciers : ce sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec leurs propres régimes.
Micro-BIC ou réel ?
- Le micro-BIC : vous déclarez vos recettes, et l’administration applique un abattement forfaitaire pour tenir compte de vos charges. Pour une location meublée classique, il est de 50 %, jusqu’à 77 700 € de recettes (revenus 2025). Simple, sans comptabilité.
- Le régime réel : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux) et surtout l’amortissement du bien et du mobilier. Résultat fréquent : peu ou pas d’impôt sur les loyers pendant de nombreuses années. En contrepartie, il faut tenir une comptabilité et déposer une déclaration professionnelle, souvent avec l’aide d’un expert-comptable.
Le grand changement : la revente
Jusqu’au 14 février 2025, les amortissements déduits au réel n’étaient pas repris au moment de la revente. Ce n’est plus le cas : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’achat retenu pour calculer la plus-value. La plus-value imposable est donc plus élevée.
Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer : la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Certaines résidences de services échappent à cette réintégration : résidences pour étudiants, résidences pour personnes âgées relevant du code de la construction, et établissements médico-sociaux comme les Ehpad. Toutes les résidences seniors ne sont pas concernées : cela dépend de leur statut.
Meublés de tourisme : des règles resserrées
La loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, dite loi Le Meur, a réduit l’avantage du micro-BIC dès les revenus 2025 :
- Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, jusqu’à 15 000 € de recettes.
- Meublé de tourisme classé : abattement de 50 %, jusqu’à 77 700 € de recettes.
Pour une location saisonnière, le classement ou le passage au réel méritent donc d’être étudiés.
Que faire en 2026 ?
- Si vous gardez le bien longtemps, le réel reste souvent très intéressant : les loyers sont peu imposés pendant la détention, et les abattements pour durée de détention réduisent l’effet de la réintégration.
- Si vous envisagez de revendre dans les prochaines années, chiffrez l’impôt sur la plus-value avant de décider.
- Si vous êtes au micro-BIC, comparez avec le réel : la différence peut être importante dès que vous avez un emprunt ou des travaux.
Article d’information générale, à jour en novembre 2026 (code général des impôts, art. 150 VB pour la réintégration des amortissements ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 pour les meublés de tourisme). Il ne constitue pas un conseil personnalisé : chaque situation demande une étude. Les règles fiscales peuvent évoluer, et certains points attendent encore les précisions de l’administration. L’immobilier locatif comporte des risques : vacance locative, loyers et valeur du bien non garantis, revente parfois longue.